工程款优先受偿权的适用限制

１、购房人买受权对工程款优先受偿权的限制

根据最高人民法院的该条批复，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。这是生存权优先于经营权的原则体现，但必须具备如下三个条件：

（１）购房须用于消费，购买商业经营用房者不适用本条；

（２）购房人已支付全部或大部分房款，未支付房款或只付少许房款的购房者不在此列；

（３）尚未取得合法产权，对买受人已取得房屋所有权证的房屋发包人已不再享有权利，承包人当然不得主张工程价款优先受偿权。

鉴于实践中出现房地产开发企业利用司法解释第２条规定，借预售之机虚假售房以规避承包人行使工程价款优先受偿权的现象，承包人若能提供相关证据，可以主张人民法院撤销“售房”合同或确认“售房”合同无效。

２、数个工程款优先受偿权之间的彼此限制

一项建设工程的施工承包合同可能存在基础工程施工合同、主体工程建筑施工合同、工程安装施工合同及工程装饰装修合同等。在一项工程存在数个承包主体的情况下，各承包人均依法享有工程价款优先受偿权，受偿顺序、受偿比例如何确定，合同法与司法解释均未作明确规定。考虑到建设工程的承包主体虽然施工行为有先后，但其优先权产生的基础、指向的对象一致，作为工程价款的构成成分也完全平等，时间上的先后不影响权利本身的效力。

３、诉讼保全措施对工程款优先受偿权的限制

鉴于诉讼保全目的在于为履行生效法律文书强制提供担保，保全财产上依法定或议定的优先权利不因该保全措施而受到影响，承包人与抵押权人均可依法对保全财产主张优先受偿权，但程序上如何操作目前尚无明确规定。人民法院依法处理被保全的建设工程时，承包人可以主张优先受偿权，但承包人能否在保全财产未被处置之前主张提前行使工程款优先受偿权尚存争议，程序上也存在障碍。